初心者がぶつかる壁？不動産投資物件探しの進め方

不動産投資のメリットを知り、興味を持った方が次にぶつかる壁が「物件はどこでどうやって探すの？」という問題です。物件の探し方にはいくつか方法があります。それぞれの特徴を記載しますのでご自身に合った方法を取り入れて自ら動いてみる事をおすすめします。相場観を知ることが出来たり、思わぬ気づきが得られるはずです。

 

物件探しの前に投資戦略を立てる

何の当ても無く、条件も曖昧で物件を探し始める事こそ無駄な事はありません。途方もない量の物件を見たり、不動産会社とやり取りをする事になりかねません。
最低でも下記は備えたうえで物件探しを探しましょう。探しながら、物件や金融機関の融資の状況などの把握が進めば、最初に立てた条件が厳しいということもあるかと思います。であればその都度戦略に立ち返って変えて行けば良いのです。

①不動産投資の目的

別の記事で取り上げましたが、副収入を得たいのか、将来の年金代わりにしたいのか、FIREを目指すのか、節税などいくつかの目的に分類されます。自身が目指すものや目的を定めることが重要です。不動産投資の目的についての記事は下記を参照ください。

あなたの不動産投資の目的は？目的によって異なる進め方

 

②融資が出そうな金融機関を把握する

ご自身の資産、収入はもちろん、いくらなら不動産投資に使えるかを把握します。不動産投資に対する家族の同意、理解、協力もこの段階であった方がスムーズに進むと思います。
また融資に関しては、物件も含めた条件も絡んでくるので具体的な物件を持って相談する事が望ましいですが、事前に確認する事をおすすめします。収益物件を取り扱っている不動産会社の中には融資が出そうな金融機関を紹介してくれる場合もありますので、そちらで検討すると言う手もあります。

③エリア・金額・利回り・物件の種類

不動産投資の目的と資産と融資の状況が見えると、この辺りの選択肢は絞られてくるはずです。③から先に決めて探す方が大半で、それは間違いではありません。ただし不動産投資で物件が購入できるか出来ないかは、①目的と、②状況の組合せである事を考えれば①、②、③の順序で進める方が物件探しの精度は上がるのです。

 

不動産投資物件探しの方法5選

探し方①ポータルサイト

各不動産会社が、販売したい物件を掲載しているので数が多いのが特徴です。また収益物件を専門に扱っているポータルサイトでは、表面利回りなどの情報でも検索できるので自身の希望物件を登録する事で定期的に情報収集が出来ます。
下記は筆者が個人的に使っているポータルサイトになります。

主なポータルサイト
楽待
健美家
アットホーム
不動産ジャパン

探し方②大手不動産会社のサイト

土地や収益物件の売却に強い、つまり大手の不動産会社のサイトで探している物件の条件を登録しておくことで、ポータルサイトには掲載しない物件や、されるまでのタイムラグがあり、その前に見込みのある顧客に販売してしまう物件の情報収集をする事が出来ます。つまり不動産会社は同じ仲介をするのでも、売りの仲介手数料も買いの仲介手数料も得たいと言う思惑が働いています。いわゆる両手取引といいます。

探し方③収益物件専門の不動産会社

収益物件を専門に扱っている不動産会社です。居住用の不動産の扱いが殆どの不動産会社に比べ、営業マンの投資物件に関する知識や経験があることが特徴です。専門なだけに初心者にとっては敷居が高く感じる事もありますが、投資物件と購入者の属性などから取引実績のある金融機関を紹介してくれたり、不明な事を教えてくれたりと貴重な情報源になりうる存在です。もちろん全てを鵜呑みにしない投資家自身の知識や判断は必要ですが初心者には心強いので積極的に話を聞いてみる事をおすすめします。

探し方④地場の不動産会社

エリアが決まっているのであれば、現地見学のついでに地場の不動産会社に足を運んでみるのもひとつです。特徴としてはまだ表に出ていない情報を持っていたり、古くからそのエリアで物件管理を任されているケースがあるので、そのような水面下の物件情報や紹介を受けられる可能性があります。

探し方⑤問い合わせた不動産会社の気の合う営業マン

気が合わなくても構いませんが、一度問い合わせたり対応をして、良い印象の営業マンから引き続き物件の紹介を受けたり、継続して購入している不動産投資家もいます。これは物件の基準や投資家自身の人となりを、一見さんより理解して物件を紹介してくれると言う点では強力なパートナーとなります。どの探し方をしてもここに行きつきます。物件と共に自分の協力者を作って行く事も物件探しには有効に働きます。

 

気になる物件を見つけたら次にすること

資料請求と不明点の確認

ポータルサイトや不動産会社のサイトの場合、金額や広さや間取りの基本的情報、写真などは載っています。しかし肝心の所在地や住宅地図、平面図、公図、測量図などは資料請求をして取り寄せます。準備中や備えてない場合もありますが下記が代表的な資料として入手出来る物になります。必ずしも全てを最初のタイミングで入手が必要ではありませんが、その物件の種類、例えば土地や一棟ものなどによって資料の内容が変わってきます。また収益物件を購入するのですから中古のオーナーチェンジ物件の場合、入居者と金額契約期間などが確認出来るレントロールは入手しましょう。
・販売図面、写真
・住宅地図、測量図、間取り図など
・レントロール、修繕履歴など
・登記簿謄本、固定資産評価証明などの写し
・参考建物プランや簡易収益シミュレーション

収益シミュレーションを自分でする

販売図面などに表面利回りや満室想定家賃の記載。またレントロールなどにも家賃の記載があります。まずはこれを鵜呑みにせずに、自身でシミュレーションをする事が重要です。周辺の家賃相場を調べ、その満室想定や今の家賃は適正かどうかをまず調べます。そして空室率や修繕費や経費を想定します。融資を受けて購入する場合、借入金額、金利、借入期間から毎月の返済額を想定し、キャッシュフロー、実質利回りとしてどの位の想定が出来るかを算出します。シミュレーションについては、自作のエクセルでやる方法や、書籍などの特典で配布されているもの、インターネットで無料で入手できるものもあります。スマホのアプリで出来るものもありますので気に入ったものを使う事が良いでしょう。大事なのは自分でシミュレーションをしてみる事です。

物件を見に行く・自己開示をしておく

時間が許せば、物件を見に行く事をおすすめします。ノールックで買付を入れる上級者もいますが、余程の土地勘と経験が無い限り、物件の買付前、契約前に物件を見に行く事が望ましいです。資料ではわからない物件の状態であったり周辺の雰囲気など知れるのはもちろん、直接会って不動産会社に色々と聞けることや、買付で競合した場合に内見したという点が優先されたという例もあります。また、自身のシミュレーションから多少の値引き（指値）を入れたいときも見に行ったのか行ってないのかが売主の印象を良くしたり、売れ残った場合再度優先的に安い価格で案内が来たりという効果も期待されます。
そして見に行く事と並び重要なのが、めぼしい物件やその不動産会社には自身の資金の状況や年収などは出来る限り伝えておくと良いでしょう。

買付証明書（不動産購入申込書）を送る※サンプル付き

お目当ての物件が見つかって購入の意思が固まったら、いよいよ買付を入れます。具体的には買付証明書や不動産購入申込書を記載し、不動産会社にメールないしFAXで送付します。大抵の場合は不動産会社より雛形や物件情報が入ったものが送られてそれに記載し返送する事が殆どですが、一刻を争う場合はご自身で用意しておくと良いでしょう。こちらには法的な効力は無く、あくまでも意思表示という認識をしておきましょう。買付の早い順なのか、価格順なのか、融資特約（融資審査が降りなかった際の白紙撤回が可能な特約）の有無や、不動産会社から聞く買主の背景や印象などで売主に相談の上判断されます。

不動産購入申込書（土地・建物）サンプルダウンロードはこちら

 

金融機関への融資審査を依頼する

事前に目途をつけていた金融機関に融資の事前審査の申込をします。金融機関によっては、提出書類は異なりますが、主に下記が求められます。
・本人確認書類
・属性、年収、資産状況
・物件資料
審査期間にはローンの種類や金融期間によって変わり、早くて1週間程度でわかるパッケージ型のアパートローンから、3ヶ月程度掛かるプロパーローンまで様々です。金融機関に問い合わせる段階で把握をしておき、融資特約の期間の記載には注意するようにしましょう。
事前審査と本審査の2段階に分かれる金融機関と本審査のみの金融機関もあるので確認をしましょう。

不動産投資で知っておくべき2種類のローンとは？アパートローンとプロパーローン

 

売買契約を締結する

買付を入れて、売却の承諾を受けたら売買契約に進みます。契約前に重要事項説明を受けて、契約内容に齟齬が無いか確認をして問題なければ不動産売買契約書を締結します。その際に買主は手付金を支払います。売買価格の5%から10%が相場でこちらの価格は事前に不動産会社を通じて相談する内容になります。売買契約締結以降に、買主の都合で契約をキャンセルにする場合手付金をそのまま納め、逆に売主都合でキャンセルになった場合、手付金と同額を売主から支払ってもらい契約を解除する仕組みです。またこのタイミングで支払った手付金は物件の購入費用と相殺をされます。

本審査完了、決済・引渡しへ

売買契約書、重要事項説明書などを金融機関に提出し本審査に進みます。無事通過し不動産投資ローンの融資を受けられることが決定したら、金銭消費貸借契約を金融機関と交わします。その後引渡し・決済日を設定し、融資の実行、代金の決済、登記手続きを同日に行います。代金は手付金を除いた残金、固定資産税や管理費の清算金、登記費用、仲介手数料も含めて清算し、引渡しの完了です。これで晴れて大家さんとして投資家として、賃貸経営のスタートです。

初めての物件探しは難しくない

この記事では物件購入までの探し方と流れについて解説しました。結論として物件探しは難しくなく、好きな人にとっては宝探しのようにワクワクするものです。また不動産投資を行うにあたっては購入時点で大きく勝敗を左右すると言われており、その為の行動と捉えればこの一連の流れが今後も自身の血肉となると言っても過言では無いのです。
この記事を参考に物件探しをしてみましょう！

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不動産投資すぐやる課 編集部

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