【初心者でも失敗しない】不動産投資の基礎知識と進め方を網羅
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シェア不動産投資で失敗しないために必要な基礎知識
不動産投資を失敗しないための秘訣は、不動産投資の基礎知識を理解して、自分で投資判断ができるかに尽きます。不動産投資は物件を買って収入源が出来て終わりではなく、入居者募集、物件管理、金融機関への返済、税金や修繕費の支払いなどが売却するまで発生します。投資というより様々な判断が必要になり、事業としての側面が強いものです。関連する知識をより多く正確に備えておけば、騙された！と思うような物件を買わされたりせず、運営上での思わぬトラブルもリスクとして想定して適切な対処ができたりと、不動産投資成功の可能性を向上させることが出来ます。ひとりでも多くの方の不動産投資の成功確率を上げるために、不動産投資の基礎知識を網羅して解説します。
不動産投資とは？
不動産投資とは、所有している不動産を貸して、家賃収入を得ることです。別の言い方をすると自分の所有する不動産、アパートや戸建てを住居として、土地を駐車場としてなど貸して収入を得る大家さんになることを言います。
なぜ不動産投資が注目されるのか？
高齢化社会では、老後の年金受給や、2000万円不足問題など、今まで通りこつこつと節約し貯金をしているだけでは暮らしていけない時代に突入しました。NISAに代表されるように国が個人での投資を推奨し資産形成を促して行かなければ、未来を描けない状況になっています。
また停滞している日本経済や税負担の上昇などもあり、将来の資産形成だけではなく、日々の生活にプラスとなる副収入や副業を求める人も増えています。特に20代30代の若い時期から興味を持ち始められる方が増えています。そして不動産投資を足掛かりにFIRE、サイドFIREをするなど、働き方やお金の稼ぎ方、人生の時間の使い方にも変化が起きていると感じます。このような時代背景や社会情勢の後押しもあり、投資自体、中でも不動産投資に興味を持って取り組まれている方が増えているのです。
不動産投資はなぜ資産形成に適しているのか？
不動産投資のならではの特徴、メリットはいくつかあります。中でも資産形成に向くと言われているのが「他人の資本で、レバレッジを効かせて、安定収入を得ながら、売却時も収入を得られる」というところです。それぞれ分解して説明します。
融資を受けて投資が出来る
「他人の資本でレバレッジを効かせて」できる投資が不動産投資です。自己資金以上の金額を金融機関から借りて、投資用の物件が購入できるのです。それだけ投資効果が大きくなります。そして金融機関への毎月の返済は家賃収入からしていると言える点です。他人からお金を借りて入居者の家賃がそのお金を返してくれるイメージです。これらが他人資本でレバレッジ効果を発揮しながらできる唯一無二の投資と言われる理由です。返済分は不動産投資家の資産となっているのです。
インカムゲイン
「安定した収入」の事をインカムゲインと言います。不動産投資で言えば毎月家賃収入が入る事です。毎月の収入が融資の返済額と経費を上回っていれば、その利益が資産形成に繋がっています。
キャピタルゲイン
「売却時に収入を得ることができる」のも不動産投資の特徴です。そして他の投資と比較した場合価値がゼロになることは無く、市場の状況によっては残債を上回る価格で売却ができることもあります。その差額が利益であり、キャピタルゲインと呼びます。元々不動産は価格が大きいので、ここで得られるキャピタルゲインも大きいのが特徴です。
不動産投資とは？他の投資には無い優れたメリットをご紹介
不動産投資のリスクやデメリット
不動産投資の基礎知識として、リスクやデメリットも認識しておくことが必要です。
しかしそのほとんどは、購入前の調査や、適切な対処を行う事でリスクを軽減する事ができます。そのような時のために知識が役に立ちます。
空室のリスク
空室が続けば、ローンの返済や収益を圧迫します。それを回避するためには購入時の物件やエリアの選定、適切な修繕や管理などのメンテナンス、入居者を付けるために不動産会社への活動など対策を取る事で軽減していく事が求められます。
コストが必要になる時がある
物件購入時や所有後の修繕費など突発的にコストが掛かる場合があります。こちらはそれらを見越した余裕資金を準備しておく必要があります。
流動性が低い
現金化するのにある程度の時間が掛かります。株のように即日という訳には行かず、早くても数週間から数か月、物件と希望価格によっては長い期間買い手が見つからない事もあります。
災害のリスク
台風や異常気象により不動産がダメージを負うケースがあります。保険の加入やハザードマップの確認、耐震性防火性の高い構造の建物を選ぶなどでリスクを軽減します。
資産価値・価格の下落
不動産市況の変化や築年数の経過等の理由で物件価格は下落していきます。物件の選び方や管理、好立地で家賃が下がりづらい不動産を購入する事でもリスクを軽減することが出来ます。
不動産投資の進め方の基礎知識
実際に不動産投資はどう始めたらいいのか？進め方は？と迷う事もあると思います。大まかな流れで全体像をご説明します。
知識を備える
まず最初に、と言いたいところですが最初だけでなく常に知識を得るためにアンテナを張る事が重要です。筆者は以下の方法で情報を収集したり、知識を得てきました。今も継続してアンテナを張っています。取り組みやすいものから取り組んでみてください。
・書籍
・不動産投資家向けのサイトやブログ（当サイトも参考にしてください！）
・不動産会社の営業やセミナー
・YouTubeやXなどのSNS
・大家の会やそこで知り合った人との交流
目的を明確にする
知識を備えていくと同時に、不動産投資を始めるにあたっては「目的」を明確にする事が大切です。何となく儲かりそうだから。周りもやってるから。たまたま薦められたからなどでは成功の確率は上がりません。
副収入を得たいのか、老後の備えとなればいいのか、所得税の節税や相続税の対策がしたいのか、もっと大きな資産を作りたいのかなど、同じ不動産投資でも目的は様々です。また目的によって選ぶ物件や手法が異なってきます。
目標と資金計画を立てる
目的が明確になったら、次に目標と資金計画を立てる事が重要です。なぜ同時かと言いますと、実現の見込みのある資金計画ありきの目標であるからです。まずは自己資金としていくらあって、具体的にどこの金融機関からいくら借りられるかがそれぞれの属性や地域によって異なり、そこに融資を受ける物件の評価も加味されるのです。不動産会社が提携して紹介してくれる金融機関や、プロパーローンと言われるパッケージ型の融資もあります。そのような所を使う事も出来ますし、自ら金融機関に問い合わせる方法もあります。資金計画を立てる＝金融機関と物件の種類と金額に目星を付ける という事になります。
物件探し
自分の購入できる物件、エリア、価格帯、利回りなど目標が立てば次は物件探しです。投資用物件は、楽待や健美家など投資物件の掲載を専門にしているポータルサイトや不動産会社のサイトで探したり、条件を登録して案内を受けることができます。また、一度問い合わせた不動産会社の営業に条件などを伝えておくことで、継続して物件の紹介をしてくれる熱心な会社も多いです。中でも馬が合ったり、動きが良い会社や担当者と繋がっておくことが良いと思います。そのような流れで物件探しや内見をしていけば、物件の相場観やエリアの特徴など、行動したからこそ得られる知識が備わります。そして最終的には、不動産会社から出される情報だけでなく、自身での家賃相場の調査やハザードマップのチェック、利益のシミュレーションもしたうえで、お眼鏡にかなう物件が見つかれば、購入（買付）に進みます。
購入
物件探しを経て、自分の目的や目標が達成に近づく物件に出会ったら、購入に進みます。具体的には買付証明書と言われる、購入の意思を示す書面を不動産会社に提出をします。買付を受けた不動産会社は、売主とその内容を共有して進めるかどうかの判断を仰ぎます。買付が競合していた場合、早い者順、高い価格を入れた順、現金決済できるかなど買主の条件によって選ぶなど、売主によって判断が変わってきます。熱心に見に来てくれたからなど、定量ではない、定性や情で判断する売主やそれを推してくれる不動産会社もいるので、そこは投資家自身の行動や情熱が活きてくる面白い部分です。
買付が通ると、次に契約書を交わします。ここで買主は重要事項説明を不動産会社より受けて、売主に手付金を払います。引渡しまでの間、何らかの事情によってキャンセルする場合、この手付金は売主に支払われます。同様に売主側都合でのキャンセルの場合は、手付金を返金の上同額を買主に払う仕組みです。
無事契約書を交わし、次に物件の引渡しを迎える訳ですが、買主は融資を受けて購入する場合、金融機関へのローン申込と審査の承認を経て金銭消費貸借契約を結ぶ必要があります。
そして迎えた決済当日は、融資実行、決済金処理の確認を経て、登記の変更をします。そして書類や鍵の受け渡しがされ、晴れて不動産オーナーとなるのです。
管理
収益物件を所有すると、家賃収入とともに管理責任も伴ってきます。自主管理する大家さんもいますが、不動産投資として本業があったり物理的に対応が難しいので、管理会社に管理費を支払い委託する事になります。管理会社の選び方については別の記事で解説したいと思いますが、不動産を所有してから管理は、入居付けや物件価値の維持には大事なので自身でも状況をしっかり把握し適切な判断をできることがここでも重要になります。
売却
不動産投資ですので、インカムゲインが充分であればそのまま持ち続ける事もありますし、キャピタルゲインを得られる機会でもあるので売却を見据えて不動産投資を行う事は重要です。資産の組み替えやまとまった資金が必要になったりと売却のタイミングは様々です。そのまま土地を活かして建物を建て替える事もあるので、一概に売却が必要という訳ではありません。先述の説明のように、不動産投資の儲けは、インカムゲインとキャピタルゲインで構成されています。よってその物件での不動産投資が成功か否かは、売却時に確定するのです。そういう意味では、売却の計画、いわゆる出口戦略を立てておくことも必要と言えます。
不動産投資の基礎知識のまとめ
この記事では、不動産投資の基礎知識を進め方に沿って解説しました。不動産投資は額が大きいので失敗は出来ません。借金をする事自体に抵抗がある人が多く、不動産投資を敬遠する人がいるのも事実です。しかし正しい知識を持ってすれば他の投資には無い魅力とリターンが誰でも得られるのが不動産投資でもあります。この記事内で伝えられなかった基礎知識も多くあります。いくつか下記にリンクを貼りますので貪欲に知識を備えて頂ければ幸いです。
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- プロフィール
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- 宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士 広告会社に勤務する異色の不動産投資大好き編集長。 自らの知見と大家さんのネットワークで得た、不動産投資家にとって本当に役に立つ情報の発信を心がけています。
