積算価格とは？基礎知識から計算方法までを紹介
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シェア積算価格とは？基礎知識から計算方法までを紹介
不動産投資をする上で、特に購入する場面においては、その物件の価格が割高なのか、適正なのか、割安なのかを判断する事はとても大切な視点になります。物件の価格を客観的に判断する指標として、原価法という評価法を使った積算価格があります。原価法の他に不動産の適正価格を算出する評価法には、「取引事例比較法」「収益還元法」とがありますが、この記事では、金融機関の融資の査定根拠にも使われる「積算価格」についての基礎知識から計算方法までを紹介します。
積算価格とは？基礎知識から解説
積算価格の意味と指標としての価値
積算価格とは、土地と建物の価格をそれぞれ計算し、足し合わせて算出した物件の価格です。積算価格は、不動産の売買や金融機関の担保評価などの際に、物件価値を算定する際に用いられます。積算価格は以下の計算方法で算出できます。
A.土地の積算価格：路線価×土地面積
B.建物の積算価格：再調達価格×延床面積×（法定耐用年数-築年数）÷法定耐用年数
積算価格＝A＋B
そして積算価格算出では、土地は国税庁が毎年発表する路線価に基づいて計算されます。建物の部分においても国税庁の「建物の標準的な建築価額表」と「耐用年数表」を元にするので客観的な基準に基づいた指標として重要な数字になるのです。また積算価格は、金融機関の融資額、条件の査定根拠として用いる事が、不動産投資の融資においては一般的です。もちろん金融機関、融資を受ける個人または法人の属性、状況によって違う部分はありますが、金融機関はその積算価格を担保評価として用いるので、不動産投資家にとっては融資額の目安になったり、購入するかしないかの判断に使う事が出来るのです。
積算価格と販売価格（実勢価格）の違い
積算価格は、先述のように路線価を基準に算出します。その為、販売価格と言われる実勢価格や時価とは異なり、積算価格の方が実勢価格よりも低く評価されます。また、逆も然りで土地の有効面積だけで計算がされないため、法面やセットバック分も含めた土地面積での計算になるので、実勢価格とは乖離が生まれる性質のものとなります。
路線価や実勢価格の解説と関係については以下の記事をご覧ください。
土地の5つの価格知ってますか？一物五価とは？調べ方・計算方法を解説
積算価格の計算方法をと具体的手順をわかりやすく解説
土地の積算価格の計算方法と具体的手順
ここでは日本一路線価の高い銀座5丁目鳩居堂前、100㎡の土地に木造の戸建の積算価格を計算してみたいと思います。
構造：築20年の木造戸建
用途：店舗・住宅用
住所：東京都中央区銀座5
土地面積：100㎡
延床面積：150㎡
①路線価を調べます
国税庁の路線価図 https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm 、または全国地価マップ（ https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal ）で該当の場所を調べます。
全国地下マップが使いやすく情報を得られるのでそちらを元に説明します。
②全国地下マップへアクセス
相続路線図等の地図検索をクリック
該当の住所で検索しその物件の面している前面道路の矢印の範囲にカーソルを合わせクリックをして路線価情報を表示させる。
42720（千円/㎡）であることがわかります。路線価図の模様や英記号は、地区と借地権だった場合の割合を表していますがここでは割愛します。
1平方メートル当たり4272万円という事を記録してください。
③計算式に当てはめる
土地の積算価格の計算式、路線価×土地面積に当てはめて計算します。
4742万円×100㎡＝4億2700万円
こちらが土地の積算価格になります。
建物の積算価格の計算方法と具体的手順
続いて建物の積算価格の計算方法と具体的方法を説明します。
①建物の再調達価格（工事費）を国税庁公表のサイトで確認します。
国税庁｜地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和5年分用】
構造と都道府県の当てはまる部分を参照します。
東京都で木造ですと1㎡あたり、177（千円）と記載があるので、この数字を記録します。
②法定耐用年数を把握する
国税庁のサイトで法定耐用年数を確認します。
木造の店舗用・住宅用は22年が法定耐用年数になります。
③延床面積と築年数は、登記簿謄本、不動産の販売図面などから把握できます。
今回の架空条件ですと延床面積は150㎡。築年数は20年になります。
④計算式に当てはめる
下記の計算式に、把握・記録した数字を当てはめて計算します。
建物の積算価格：再調達価格×延床面積×（法定耐用年数-築年数）÷法定耐用年数
再調達価格は、工事費17.7万円×延床面積150㎡＝2655万円になります。
よって、建物の積算価格は、再調達価格2655万円×（法定耐用年数22年-築年数20）÷22＝241万3636円 となり、万単位以下は端数処理をして241万円となります。
例にある架空の不動産の積算価格は？
土地の積算価格 4億2700万円 ＋ 建物の積算価格 241万円 ＝4億2941万円 となります。
積算価格と不動産投資
積算価格を用いた不動産投資の銀行融資の基準
積算価格は、金融機関の融資の審査においても用いられます。金融機関は、不動産投資の融資を行う際に、土地や建物の価値を担保として評価します。その際に、積算価格が融資の判断材料となるのです。例えば金融機関は、積算価格の70～80％程度を融資の限度額としています。例えば、積算価格が1億円の土地を取得する場合、金融機関は7,000万～8,000万円程度の融資が可能となります。
ただし、金融機関は、積算価格が必ずしも正確な価値を反映しているとは考えていません。そのため、積算価格のほかに土地や建物の状況や周辺環境なども考慮して、融資の審査を行います。、融資を受ける人の属性や法人であれば決算書などの資産状況が重要なのは言うまでもありません。
積算価格を重視する理由と不動産投資における活用方法
積算価格は、不動産投資において重要な指標です。積算価格を重視する理由と活用方法は、以下のとおりです。
・土地や建物の適正な価値を把握できる
積算価格は、土地や建物の利用価値や立地条件などをもとに、その価値を算定する方法です。そのため、積算価格を活用することで、土地や建物の適正な価値を把握することができます。
・融資の審査に用いられる
金融機関は、不動産投資の融資を行う際に、土地や建物の価値を担保として評価します。その際に、積算価格が融資の判断材料となるのです。
・投資収益を判断する際に活用できる
積算価格は、投資収益を判断する際に、土地の価格を把握するための基礎となります。そのため、積算価格を正しく理解しておくことで、より適切な投資判断を下すことができます。
積算価格は、不動産投資を行う際に欠かせない指標です。積算価格を正しく理解し、活用することで、より適切な投資判断を下すことができます。本記事で紹介した計算方法と手順をマスターして、より良い不動産投資を進める一助になればと思います。
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