賃貸物件の管理方法を徹底解説！自主管理、管理委託、サブリースの3つのパターン

不動産投資で賃貸物件を取得したら終わりではありません。不動産賃貸業または大家さんとしても管理が欠かせません。適切な管理は資産価値の向上に繋がるからです。管理方法には大きく分けて「自主管理」「管理委託」「サブリース」の3種類があります。それぞれにメリットとデメリットがあるので、自らの状況や投資目的に合わせて最適な方法を選ぶことが大切です。

 

1. 自主管理

自主管理とは、オーナー自らが賃貸物件の管理をすべて自分で行う方法です。管理業務には、入居者募集、契約書の作成、家賃の回収、クレーム対応、修繕などがあります。

自主管理のメリット

管理手数料がかからない
自分の裁量で管理できる
管理会社の対応に不満があっても指摘できる

自主管理のデメリット

管理業務に手間と時間がかかる場合がある
専門的な知識やスキルが必要な場合がある

 

自主管理の解説

自主管理のメリットは、管理手数料がかからないことです。管理会社に委託する場合は、毎月一定の管理手数料がかかりますが、自主管理であれば手数料はかかりません。また、自分の裁量で管理できることもメリットです。入居者募集の条件や、修繕のタイミングなど、オーナーの判断で決めることができます。さらに、管理会社の対応にストレスを感じることが無いというメリットもあります。
自主管理のデメリットは、管理業務に手間と時間がかかる場合があるということです。入居者募集や契約書の作成、家賃の回収、クレーム対応、修繕など、さまざまな業務を自分で行う必要があります。また、専門的な知識やスキルが必要な場合もあります。例えば入居者の募集は不動産会社に自ら依頼をします。入居者が決まれば直接口座に振り込んでもらうなど自ら回収をします。

自主管理を行うには、以下のスキルや知識が必要です。
不動産に関する法律や知識
賃貸契約書の作成や交渉
家賃の回収や督促
クレーム対応
修繕の判断
これらのスキルや知識を身につけることができれば、自主管理で収益を上げることも可能です。

 

2. 管理委託

管理委託とは、管理会社に賃貸物件の管理を依頼する方法です。管理会社は、オーナーの代わりに入居者募集、契約書の作成、家賃の回収、クレーム対応、修繕などの業務を行います。

メリット

管理業務にかかる手間と時間を省ける
専門的な知識やスキルを持ったスタッフが管理してくれる
空室リスクを軽減できる

デメリット

管理手数料がかかる
管理会社によってはオーナーの裁量が制限される場合がある

管理委託の解説

管理委託のメリットは、管理業務にかかる手間と時間を省けることです。入居者募集や契約書の作成、家賃の回収、クレーム対応、修繕など、さまざまな業務を管理会社に任せることができます。また、専門的な知識やスキルを持ったスタッフが管理してくれるので、空室リスクを軽減することができます。
管理委託のデメリットは、管理手数料がかかる場合があるということです。管理会社によって管理手数料は異なりますが、一般的には家賃の3〜10%程度が相場です。また、管理会社によってはオーナーの裁量が制限される場合もあります。

管理委託を行う際には、以下のポイントを押さえることが大切です。

管理会社の選び方
管理委託契約書の内容
管理会社の対応
管理会社は、物件の立地や規模、オーナーの希望などに合わせて選ぶことが大切です。また、管理委託契約書の内容をよく確認し、不明な点は管理会社に確認しましょう。さらに、管理会社の対応を定期的にチェックして、問題があれば早めに対処するようにしましょう。

 

3. サブリース

サブリースとは、賃貸物件を不動産会社または管理会社などのサブリース業者に貸し出し、その会社が代わりに賃貸借契約を締結して入居者を募集する転貸のことです。サブリース契約では、入居者の有無にかかわらず、オーナーには一定の賃料が支払われます。

サブリースのメリット

管理業務にかかる手間と時間を完全に省ける
空室リスクを完全に解消できる

 

サブリースのデメリット

家賃収入が減少する
入居者の選定や契約内容を決めることができない
解約が難しい
サブリース会社が倒産するリスクがある

 

サブリースの解説

サブリースのデメリットは、家賃収入が減少し収益性が低下することです。サブリース契約では、管理会社はオーナーから物件を借りて入居者から家賃を受け取るため、オーナーは家賃の一部を管理会社に支払うことになります。一般的には、家賃の10〜20%程度がサブリース料として徴収されます。

また、入居者の選定や契約内容を決めることができないこともデメリットです。サブリース契約では、管理会社が入居者を募集し、契約を締結します。そのため、オーナーは入居者の選定や契約内容を決めることができません。
さらに、解約が難しいこともデメリットです。サブリース契約は通常、5年や10年などの長期契約となるため、途中解約が難しい場合があります。また、サブリース会社が倒産するリスクもあります。サブリース会社が倒産した場合、オーナーは物件を管理会社から買い戻さなければならない可能性があります。

 

副業不動産投資家にとっては管理委託がおすすめ

賃貸物件の管理方法には、上記に解説した大きく分けて3つのパターンがあります。それぞれのパターンにはメリットとデメリットがあるため、自らの状況や投資目的に合わせて最適な方法を選ぶことが大切です。不動産投資で収益を上げるためにも、賃貸物件の管理は欠かせません。自らの状況や投資目的に合わせて最適な管理方法を選ぶ必要があります。専業では無い不動産投資家にとっては、収益の最大化と管理にかかる手間を考慮した場合、管理委託できる、より自分の目的に合った管理会社の選定おすすめします。

 

プロフィール

不動産投資すぐやる課 編集部

不動産投資に関わる全ての人に、公正で中立な情報をお届けします。 すぐやるか！と皆様の行動力に繋がるよう奮闘する熱血編集部です。