不動産投資で売却を見据えた管理とは？高く売れるために賃貸管理ですべきこと
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シェア不動産投資では出口戦略、つまり収益物件の売却によって利益や損失が確定します。利益を最大化させるためには、どのような管理をしていけばよいのでしょうか。 売却までに高く売れる物件に仕上げていくためのポイントを解説します。
売却というゴールから逆算した管理を行う
収益物件の活用においては、物件を取得する→管理運営する→売却するというのが一連の流れになります。
多くの不動産投資での目的は利益の最大化です。適切な管理運営は利益を最大化するための有効な手段になります。そのため、どのように管理をしていけば高く売れるか、どうすればコストをかけずに売りやすい物件にできるかという視点は必要不可欠になります。
収益物件活用における利益は、売却金額－取得金額＋収入－支出ということになります。これを頭に置いて物件の取得、管理運営もすべて行う必要があります。管理に関しても、売却を意識して行うのと、意識しないで行うのとでは、結果に大きな差が出ます。
高く売るために管理運営ですべきこと
収益物件の売却は大きくアパート収益物件のまま売るか、更地にして売るかの2つのパターンがあります。 一般的にはアパートのまま売る方が圧倒的に多いと思います。アパートのまま売る場合には、①入居率を上げること ②賃料を上げること この2つが求められます。
入居率を上げる管理をする
まず入居率に関して、空きが多い物件は売りにくいですし、売るとしても安くなってしまいます。1番良いのは満室の状態です。満室の状態であれば、多少利回りが低くてもよいかなと考える心理が働くからです。
入居率を上げるには、「入居者の満足度が高い環境にする」ということです。
具体的には、共用部の清掃が行き届いていたり、メンテナンスがされている、古くなった設備交換がされているなどが基本となります。その上で、入居を後押しするフリーレントや入居者特典の企画もありかと思います。
また、入居付けにあたっては、客付け力のある不動産会社に依頼をしたり、募集要件を緩めたり、優先順位を上げて貰うようなAD（広告費）の設定なども有効です。
入居率を上げる管理に関しては下記の記事で詳しく解説しています
賃料を上げる管理をする
続いて賃料についてです。収益物件として高く売るのであれば、価格の根拠は賃料収入になります。不動産の売り出し価格を決める際には、賃料収入を元に不動産の価格を算出する収益還元法が使われる事が多いからです。
単純計算で、賃料1万円上がったら、利回り10パーセントで売却するとした場合、120万円高く売れることになります。
たかが賃料1万円ではなく、利益で120万円も影響があるという認識が必要です。
例えば賃貸募集を掛ける際に通常より多くAD（広告費）を掛けて少しでも高い賃料で入居者を探すと言う事ができます。賃料が1万円上がれば、120万円高く売れることになります。その頭があれば、AD（広告費）を1カ月分や2ヶ月分上乗せするのは効果的であると言えます。その他にも多少賃料が上がっても初期費用を抑えたい入居者に対して、家具家電付きにしたり、礼金を取らないなどの手を打つ事が出来ます。
費用対効果を考えた修繕・リフォーム
次に、修繕をするケースです。ただ修繕をするのではなく、売却を見据えた戦略的修繕を行う必要があります。
例えば200万円かけてリフォームをしたことによって、売却価格が100万円上がったとしても、このリフォームは利益を生んでおらず、売却を見据えた修繕としては費用対効果に合わないという事になります。 コスト意識を持って、利益を最大化するための工事をピンポイントで行うことが重要です。同じ売却価格を200万円上乗せするための修繕でも、エントランスやエクステリアなどに絞った見栄えを良くする工事であれば、50万から100万円の工事費で同様の効果を得ることが可能かもしれません。
室内のリフォームは多少コストをかけても良いので、良いものにして価値を上げて賃料を上げる。もしくは下がらないようにすることで、全体の利回りをアップして売却価格を上げることができます。
いずれの場合も、掛けたコストと賃料の上げ幅から逆算した売却額の上乗せ分を比較して、その上乗せ分が多ければリフォームを行うという判断ができます。
不動産投資で売却を見据えた管理のまとめ
不動産投資で陥りがちな間違いに、「不動産を買う」が目的になっていることがあります。特に価格が上がって融資状況が厳しい市況では、まずは良い物件を買う事に注力することが当たり前になってしまいます。しかし不動産投資は買ってからが重要で、投資の結果を確定させる売却と、そこに至る管理を地道に行う事が成功の秘訣と考えます。
- プロフィール
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- 宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士 広告会社に勤務する異色の不動産投資大好き編集長。 自らの知見と大家さんのネットワークで得た、不動産投資家にとって本当に役に立つ情報の発信を心がけています。
