不動産投資に欠かせない土地の価格　公示価格と実勢価格とは？

不動産投資を行う上で欠かせない土地ですが、その価格には、5つの種類があります。
本記事では「公示価格」「実勢価格」それぞれの意味、活用方法と調べ方を画像付きで解説します。

 

土地の5つの価格に関しては下記の記事をご覧ください。

土地の5つの価格知ってますか？一物五価とは？調べ方・計算方法を解説

 

公示価格と実勢価格の違い

不動産投資を行う際には、土地の価格を正しく把握することが重要です。なぜなら、土地の価格は、不動産投資の収益性やリスクに大きく影響するからです。
公示価格と実勢価格は、土地の価格を示す指標ですが、決定方法や目的、変動の理由などが異なります。不動産投資家は、これらの違いを理解し、両方を活用することで、より適切な投資判断を下すことができます。

 

公示価格とは

土地や家の価格を決める要素のうちの1つに、「公示価格」があります。公示価格とは、地価公示法に沿って国土交通省や都道府県が毎年決定している土地の価格のことです。毎年決まった日に、参考となる標準地（基準地）の1㎡あたりの価格を判定します。実際の売買価格である実勢価格とは離れてしまいますが、特定の土地のある程度の価格の目安はわかります。毎年国（国土交通省）が毎年1月1日時点の地価を3月下旬頃に公表するします。土地の取引に指標を与える役割を持っています。公共事業用地として買収される場合の基準地価になります。定められた場所の価格が公表されるので、地価の変動が分かりやすく、土地の売買や資産評価の目安として活用されています。

 

実勢価格とは

実勢価格は実際に取引された土地価格のことです。目安は公示価格の1.2倍といわれています。都市部などの場合は、2倍以上になることもあります。実勢価格と公示価格が異なるのは、同じ標準地であっても、土地の形状、前面の道路の幅員、道路が接している長さや方角、どのようなエリアか（商業地や住宅地）などによって建てられる建物の規模が変わる為です。また実勢価格は過去に取引された市場価格であるため、売り手と買い手が合意した価格であり、当時の経済状況や売り手と買い手の事情も加味されています。実勢価格は売却やしたい土地の価格や坪単価を把握するための参考になります。

公示価格と実勢価格の活用方法

公示価格と実勢価格を活用することで、不動産投資において以下のメリットを得ることができます。

・土地の適正な価値を把握できる

・土地の資産価値を把握し売買や賃貸を行う際の判断材料となる

土地の適正な価値を把握

公示価格は、土地の適正な価値を把握するための指標として活用することができます。公示価格と実勢価格の差を比較することで、土地の相場を把握することができ、適切な価格で土地を取得・売却することができます。

土地の資産価値を把握し売買や賃貸を行う際の判断材料となる

公示価格と実勢価格は、土地の売買や賃貸を行う際の判断材料としても活用することができます。例えば、公示価格の1.2倍よりも実勢価格が高い場合、土地の価値が高く評価されており、投資のチャンスがあると考えられます。一方、公示価格の1.2倍と比較して実勢価格が低い場合、土地の価値が低く評価されており、投資のリスクがあるのではと考えることが出来ます。

 

公示価格の調べ方

公示価格は、一般に公開されており誰にでも調べることが出来ます。具体的には2つの方法がありそれぞれを画像とリンク付きでご紹介します。

①「土地総合情報システム」（国土交通省）

国土交通省のwebサイト「土地総合情報システム」で調べることができます。

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

トップページで「地価公示・都道府県地価調査」をクリック

 

調べたい都道府県名をクリックまたは「検索地域指定（地名入力）」をクリック

ここでは、先日オープンした麻布台ヒルズの住所で検索してみます。

 

 

検索条件、調査年や用途区分（住宅地、商業地など）を選択し検索をクリック

地価公示のみならず、補完的に各都道府県で出している地価調査も調べることが出来ます。

 

 

 

検索結果画面

検索結果画面から地図で確認する事も出来ます。

 

 

②「全国地価マップ」（資産評価システム研究センター）

もう一つの方法で、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」を利用した調べ方を紹介します。公示価格や基準地価に加えて、固定資産税路線価、相続税路線価も調べられるので非常に便利です。

「全国地価マップ」

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal

 

トップページから「地価公示・地価調査」を選択

 

調べたい地域の郵便番号や住所を入力、もしくは地図から地域を選択

ここでは、2023年住宅地の公示価格でいちばん高かった「東京都 港区赤坂１－１４－１１」を調べてみました。5,120,000円/㎡という事がわかります。

 

 

 

実勢価格の調べ方

実際に取引される際の価格、「実勢価格」もいくつかの方法で調べることが出来ます。取引価格、成約価格とも呼ばれています。

 

①公示価格から調べる

先ほどの公示価格がわかれば、実勢価格を求める事が出来ます。実勢価格は公示価格のおよそ1.2倍程度が目安と言われています。
対象の土地の面積が100㎡で公示価格が500,000円/㎡の場合、以下の計算になります。

100㎡×500,000円×1.2=60,000,000円

 

②取引事例から調べる「土地総合情報システム」（国土交通省）

国土交通省のwebサイト「土地総合情報システム」で調べることができます。
トップページで「不動産取引価格情報検索」をクリック

ここでは、住宅地で公示価格日本一だった赤坂を調べてみます。
2018年から、取引をされた方へのアンケート調査票で答えられた取引内容が詳細に見ることが出来ます。土地だけではなく、マンション、土地と建物など種類も多く参考になります。またCSVファイルでダウンロードも出来るので、過去の取引実績から単価や相場を知る事が出来ます。

不動産取引価格情報検索結果

 

③取引事例から調べる「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」

不動産業者が使っているREINSですが、一般の投資家の方でもその一部の機能を無料で使えるインターネットサービスがあります。それがREINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）です。このプラットフォームは、一般の不動産投資家や不動産売買を検討している方でも活用できる「成約価格を基にした不動産取引情報サイト」なのです。しかしながら掲載されている情報は、マンションと戸建に限られているため、土地の価格を調べるには適していません。

REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

 

詳しくは関連記事をご覧ください。

REINS（レインズ）って何？一般投資家も無料で使えるREINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）で不動産投資を攻略！

 

④不動産業者に査定をしてもらう

公示価格からの実勢価格の調べ方、土地情報システムの活用など解説させていただきました。ところが不動産は個別性が強く、物件の種類、用途地域、道路状況、建物の状態などで大きく価格は変わってきます。そういう意味では専門家である不動産業者に査定を依頼してみるという方法もあります。

 

公示価格と実勢価格の調べ方のまとめ

公示価格と実勢価格は、不動産投資を行う際に重要な指標です。それぞれの違いを理解し、物件価値を把握する事でより適切な投資判断を下すことができます。調べ方にはいくつかの方法があるのでご自身の物件で試してみる事をおすすめします。そして個別性の強い不動産においては、専門家である不動産業者に積極的に査定依頼を出して、自分の想定と併用してみるのが、不動産投資においての最適解では無いでしょうか？

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