不動産取得税が非課税になるケースとは？

 

不動産取得税は忘れたころにやってくる

不動産投資家にとって、忘れたころにやってくる支払いとして恐れられているのが、不動産取得税になります。不動産取得後、約半年後から1年後、賃貸経営も安定してきたであろうタイミングで納税通知書が届くアレです。やっと手元にお金が貯まって来たのに、出来れば払いたくない！と言うのが本音かも知れません。きっと不動産取得をするくらい資金力がある人は税金を負担する能力もあるとの事で所有しただけで課税されるものです。注意すべきは不動産の移転に対する税金なので、一日でも所有していれば課税義務が生じます。
しかしながら払わないでよい非課税対象になるケースと軽減措置があります。軽減措置については下記の用語集で詳しく解説していますのでご覧ください。

 

すぐに使える不動産投資用語集｜不動産取得税

 

不動産取得税 の5つの非課税枠

これまでの説明のとおり、所有するだけで課税される不動産取得税ですが、取得の方法や目的によっては非課税に該当する事があります。以下それぞれのケースを解説します。

 

相続による不動産の取得

いちばん当てはまるケースが多いのが相続による不動産の取得です。相続に伴う財産の所有者の変更は、不動産を取得した方の意思で取得したわけではなく、亡くなった方の財産を権利上もらえたため取得したことになります。よって、取得ではなく「形式的な所有権の移動」として扱い非課税となります。ただし、課税されるパターンがあります。贈与や売却など、不動産の所有者がご健在のときに不動産を譲渡した場合は、取得意思を持って不動産を取得することから不動産取得税が発生します。そして相続が原因であっても、相続人以外の方への遺贈（遺言を活用した相続）については、不動産取得税が発生します。

 

法人の合併または一定の分割による不動産の取得

法人が合併または分割し、不動産を取得した場合は非課税になります。不動産の所有権が変わるだけであって、実際に新規取得したわけではないためです。ただし、会社分割の非課税には、“金銭等不交付要件”といった複数の要件を満たす必要があります。
また、不動産投資のひとつの手法の中には、不動産所有法人をM&Aして不動産を所有するケースがあります。このケースは所有者はそのままで、会社のオーナーが変わるので不動産取得税は掛かりません。

 

学校法人、社会福祉法人、宗教法人や特定の方などが本来の事業に用いる不動産の取得

特定の法人が、本来の事業に使うために不動産を取得した場合は非課税になります。主な特定法人と事業用途は次の通りです。

● 学校法人：保育・教育の場に使う不動産
● 宗教法人：境内建物および境内地
● 社会福祉法人：老人ホームや児童養護施設などの社会福祉事業を行う不動産

あくまで、本来の事業用の不動産のみが非課税です。本来の事業と異なる用途のために取得した不動産は課税されます。

 

公共の用に供する道路などの用地の取得

公共の用に供する道路の取得も非課税です。公共の用に供する道路とは、一般に開放されており広く利用されているような私道を指します。

 

土地改良事業、土地区画整理事業の施行に伴う換地の取得

都道府県や市町村の事情において、土地の区画整理など本人の意志とは別に施行される場合で、従前の土地に代わって与えられる土地、つまり換地によって取得した場合は不動産取得税が課税されません。

 

 

まとめ

不動産取得税は、不動産を取得する資力、つまり納税する力があるとの見られ方から作られた税であることを頭の片隅に置きながら、不動産投資家としては、しっかりと収益を出せる物件の取得と運営力を養うことが大事になります。不動産取得税の仕組み、非課税になるケースも理解した上で進めていきましょう。

 

 

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