不動産投資でかかる税金とは？

不動産投資をはじめると、実に色々な税金と付き合う事を実感します。多くの不動産投資家が、納税に対する意識が変わり、税金の使われ方や政治への関心が高まったと言う声を耳にします。不動産投資においては、購入した時、所有している時、貸している時、売却した時など、様々な場面で税金がかかってきます。一方で不動産投資のメリットとして節税効果が優れているという面もあります。それぞれの場面で、何に対してどのような税金がかかるのかを理解して、どのような節税効果があるのかを理解して投資をする事は非常に重要です。このガイドでは、それぞれの税金とその計算方法について詳しく解説します。

 

 

買った時にかかる税金

印紙税

国に収める税金として売買契約書に収入印紙を貼る事で支払います。売買契約書の金額に応じて下記のように変動します。

100万円を超え500万円以下：2千円（1千円）
500万円を超え1千万円以下：1万円（5千円）
1千万円を超え5千万円以下：2万円（1万円）
5千万円を超え1億円以下：6万円（3万円）
1億円を超え5億円以下：10万円（6万円）
※（）内は軽減措置適用
不動産売買契約書と工事請負契約書について、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されたものは、税額の軽減措置が講じられています。

消費税

不動産取引では、個人間の売買を除き、建物に消費税がかかります。不動産購入に於いては金額が大きくなるので注意が必要です。

登録免許税

不動産購入の際には、土地と建物に対して所有権や抵当権に関わる複数の登記が必要になります。そして不動産登記にかかる国の税金が登録免許税です。

・土地の売買による所有権移転：固定資産税評価額×1.5%

（令和8年3月31日までの軽減措置で本則は2%）

・建物の所有権移転：固定資産税評価額×2%

・抵当権設定：借入額×0.4%

不動産取得税

不動産を売買・贈与などで取得したときに課税される地方税（都道府県民税）です。相続により取得した場合は課税されません。
土地、住宅にそれぞれかかってきます。

不動産取得税額=固定資産税評価額×税率4%（3%）

税率は本来4%ですが、2024年［令和6年］3月31日までの特例措置で土地及び住宅は3%になっています。

 

 

所有している時にかかる税金

固定資産税

不動産を所有している期間中に毎年かかる税金です。1月1日時点の所有者に対して課せられ、市町村に納税します。

固定資産税額=固定資産税評価額×税率
税率: 1.4%（土地）、1.4%（建物）

不動産投資で活用できる軽減措置
住戸1戸につき200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は1/6
住戸1戸につき200㎡を超える部分（一般住宅用地）は1/3
さらに、アパートの場合は　戸数×200㎡　が課税標準1/6軽減の対象になるので、大幅に課税標準額を下げることができます。

また、新築の場合2024年（令和6年）3月31日まで減額措置が取られており、固定資産税を３年間（マンション等の場合は５年間）、２分の１に減額されます。良質な住宅の建設を促進し、居住水準の向上及び良質な住宅ストックの形成を図るための措置です。
国土交通省|新築住宅に係る税額の減額措置

 

 

都市計画税

都市計画区域内で土地や建物を所有している場合にかかる税金です。固定資産税と同様に
1月1日時点の所有者に対して課せられ、市町村に納税します。

都市計画税額
=
固定資産税評価額
×
税率
都市計画税額=評価額×税率
税率: 0.3%

税率は0.3%を上限として、各市町村で異なりますが概ね0.3%を採用しています。
また、固定資産税と同様、課税標準額（固定資産税評価額）軽減措置を受けられます。

200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は1/3
200㎡を超える部分（一般住宅用地）は2/3

 

 

貸した時にかかる税金

所得税

家賃収入が発生した場合にかかる税金です。不動産を賃貸して得られる家賃収入は「不動産所得」という区分となり、所得税の課税対象です。

所得税額=(家賃収入−経費)×税率
税率: 5%〜45%

課税される所得金額 税率 控除額
1,000円 から 1,949,000円まで 5% 0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで 10% 97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで 20% 427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで 23% 636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで 33% 1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで 40% 2,796,000円
40,000,000円 以上 45% 4,796,000円

住民税

所得税は国税であるのに対して、住民税は地方自治体に収める税金です。税率は所得税と違い、課税所得に対し一律10%の税率で課せられます。

個人事業税

個人事業主が事業収入を得ると、その収入に対して課されるのが個人事業税です。家賃収入が事業とみなされる規模（おおよそ、10室以上を保有する場合）にこの個人事業税を支払わなければいけません。個人事業税には控除があり最大290万円の控除があります。

個人事業税の税額計算式
アパート経営の場合、個人事業税は下記の通りの計算式で計算します。

（収入 − 必要経費− 事業主控除290万円）×5%＝ 個人事業税

 

売った時にかかる税金

譲渡所得税

売却時は、その譲渡所得について所得税・住民税が課されます。
譲渡所得とは、売却価格から取得した時の費用と譲渡する時の費用を引いたものです。
税率は所有期間によって違い、売却したときの1月1日時点で5年を超える期間にわたって所有していた不動産を売却し得た所得は長期譲渡所得となり、それ以下の場合は短期譲渡所得となります。ぞれぞれ税率が異なり長期が所得税15.315％＋住民税5％、短期が所得税30.63％＋住民税9％となります。（復興所得税を含む）大きく利益に関わる部分なので慎重な判断が必要です。

譲渡所得税額=譲渡所得×税率
長期譲渡所得税　20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）
短期譲渡所得税　39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）

 

登録免許税（登記抹消）

不動産の登録や変更を行う際にかかる税金です。

抵当権を抹消の場合掛かります。

 

贈与された時・相続した時の税金

贈与税・相続税

不動産を譲渡されたり相続した場合、それぞれにかかる税金です。
固定資産税評価額から金額を算出しますので、一般に現金に対する課税より節税できる特性があります。また非課税控除や特例もあり詳しくは別の機会に解説したいと思います。

 

節税のポイントとまとめ

青色申告を行うと、控除額が55万円から65万円まで増やせます。
長期所有により譲渡所得税の税率が低くなる場合があります。
家賃収入に対する経費をしっかりと計算し、必要な書類を保管しておくことで、所得税の負担を軽減できます。
贈与や相続の際には、非課税控除をフルに活用することで、贈与税や相続税を軽減できます。
不動産の評価額を正確に把握し、固定資産税や都市計画税の計算に活用することで、過不足なく税金を納められます。

各種税金を理解し、節税のポイントを把握することで、より効率的な不動産投資が可能です。

プロフィール

不動産投資すぐやる課 編集部

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