土地と建物の価格はどうやって決まる?不動産投資で利益最大化のコツ
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シェアなぜ土地と建物の価格按分が必要なのか？
土地と建物の価格はどうやって決まるか。このタイトルを見てピンときた方は不動産投資にだいぶ精通されている方かと思います。土地と建物の価格って重要なの？と思った方は以前の記事をご覧ください。
この記事では不動産投資で節税をするには減価償却がポイントとお伝えしました。不動産のなかでは減価償却資産となるのは建物になります。ですので減価償却による節税のために、建物の金額を大きくしたいと考える投資家は少なくないのです。ここでひとつ疑問が生じた人もいるかと思います。土地付き建物って土地と建物の価格って決まってるんじゃないの？という疑問です。たしかに不動産の販売広告や資料に販売価格は記載されています。ところが土地と建物の価格の内訳は記載されていない事が多いのです。そして売買契約書にそれぞれの価格が明記されていないケースもあります。その場合、売主買主ともに困る事があります。売主にとっては消費税を納税する義務があるので、建物に掛かる消費税を計算する必要があります。ちなみに土地は消費税が掛かりません。また買主にとっては、先ほどの減価償却費を計算するために無くては困ってしまうのです。
土地建物の按分は誰がどのようにして決めるのか？
収益物件の土地と建物の価格の按分、つまり内訳は、売主・買主間の合意に基づいて決定されます。 この合意された金額を契約書に記載します。必ず売主・買主が両者で合意することが必要で、この合意が価格の根拠になります。 評価証明の按分や売主の購入時の価格、簿価からなどいろいろな算定方法がありますが、それらは参考価格であって必ずしもその金額で合意する必要はありません。あくまでも売主と買主がお互いに合意した土地・建物の価格が重要となります。
先述の通り、土地と建物の総額が同じであれば、買主にとっては、建物の金額を大きくしたほうが減価償却を大きく取れるので、利益が大きくなるということです。逆に売主からしてみれば消費税の納税額を抑えるには建物の価格を抑えた方が良いという事になります。
そのためには、売主との売買契約の際に、土地・建物の価格のうち建物価格を、評価証明や建物のリフォーム状況、収益性等を勘案して合理的な範囲でより大きく設定してもらえるよう交渉する必要があります。売主が個人の場合など、消費税を納める義務のない売主 (非課税事業者）にとっては、建物と土地の価格の内訳が手取り収入に関係してこないので、買主の要望が通る場合が多くなります。
土地・建物の価格内訳は契約時以外には設定できないので要注意
土地・建物の価格は、契約時以外には設定ができません。なぜなら売買契約書に記載するべき事項だからです。買主であれば契約前に確認と交渉する事が有効です。減価償却がどれだけ取れるかによって収益物件活用の税引後の手取り収入は大きく変わるので、買主としては「建物価格を大きく取れれば節税効果が高くなる」という知識を持ったうえで、交渉し契約に臨むことが有効です。
そして、売買契約書に取引の総額だけではなく、土地と建物それぞれの金額をきちんと明記してもらうことが重要です。売買契約書に金額が明記されれば、税務調査時においてもその金額が建物価格の根拠となります。 なお、不動産会社の方針などで売買契約書への土地建物価格の記載ができない場合もあります。その場合は、売主と覚書を交わすなどして、必ず双方が同意した土地と建物それぞれの金額を明記し証拠を残すようにします。土地・建物の価格同様、建物本体と設備の金額も分ける場合には明記する必要があります。 これは、建物本体と設備の耐用年数の違いで、設備を分けることによって初期の減価償却費が大きくなるため、節税効果があるからです。
建物と土地の価格の決め方
合意して売買契約書に記載された金額が正となりますが、そこに至る決め方にはいくつかパターンがあります。
①消費税から逆算する
不動産にかかる消費税額がすでに明確な場合、消費税額から建物の本体価格を割り戻すことで内訳を計算できます。土地の売買は消費税の非課税取引であるため、売買価格の合計額（税込）から建物の価格（税込）を控除した残額が土地の価格となります。
この場合は按分が明確に出てしまうので交渉の余地はあまり無いと考えられます。
②固定資産税評価額をもとに算出する
土地、建物の固定資産税評価額からそれぞれの割合を出し、売買価格に置き換える方法です。
③不動産鑑定士に依頼する
不動産鑑定の国家資格である、不動産鑑定士に査定を依頼します。合理的ですが費用と時間がかかる事がネックになります。
④建物または土地の時価を優先的に採用する
先に建物、または土地の時価を算出します。売買価格よりそのどちらかを引いて算出する方法です。この方法がいちばんコントロールしやすい方法かも知れません。
まとめ
不動産の建物と土地の価格は、売買契約時の売主買主双方の合意によってのみ決まるという事。そして買主の立場からすると建物の価格が大きい方が節税に有効な為、それを意識して確認や交渉を行う事は、利益を最大化するためには重要なアクションになります。このような正しい知識を持って、実りある不動産投資家ライフをお過ごしください。
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