登記簿謄本を読み取って不動産投資に有利に活かそう

不動産投資をすると登記簿謄本を目にする機会が出て来ます。不動産取引の際には登記が必要です。土地、建物の売却、ローンの申請、相続の手続きなどに登記簿謄本が必要になります。所在地や面積、所有者などのすべての内容が登記簿に記録されています。土地、建物の権利や過去の履歴を正確に把握せずに取引をしてしまい、後々失敗や後悔しないためにも、登記簿謄本の見方やそこからどのような事が読み取れるかなど知っておくことが重要です。例えば、相続によって引き継がれた土地なのか、投資目的で手に入れた物件なのかなど読み取るだけでも、購入検討をしたり買付を入れる際に役に立ちます。

 

登記簿謄本は登記事項証明書と同じもの

不動産での登記簿謄本とは、登記事項証明書と同じものです。紙の帳簿に記されていてそれを複写したものを登記簿謄本と言います。電子データ化された現在は登記事項証明書といいます。記載内容は同一になります。一般的には登記簿謄本と呼ばれるものは全部事項証明書という全てが記載されたものを指します。

登記簿謄本の種類と意味

登記簿謄本など証明書の交付請求をされた方なら迷った経験もあるかと思いますが、不動産の登記簿謄本では確認したい内容によって、最適な証明書の種類が変わってきます。

全部事項証明書

権利関係、財務力など総合的な判断をする事に最適。

現在事項証明書

記載内容が現在効力のあるもののみなので、シンプルで現況把握に適している。

一部事項証明書

敷地権登記の無いマンションの敷地で、特定の所有者の記録のみ取得して調査したいときに最適。

閉鎖事項証明書

登務局窓口に行って交付請求記の電子化以前の記録や、すでに取り壊された建物や土地の利用履歴を調査する場合に活用する。

登記簿謄本の取得方法と費用

登記簿謄本は、法務局が管理しており申請さえすれば誰でも閲覧や取得ができます。
閲覧や取得するにはいくつかの方法がありますので紹介します。

不動産会社から

不動産を仲介、または売主になっている不動産会社より資料として入手することが出来ます。不動産会社は、登記簿謄本だけではなく、公図、地積測量図、建物図面や平面図なども法務局で調査していますので、不動産投資家としてはこのルートで入手する事が多いかと思います。費用に関しては掛かりません。

法務局に出向く

法務局や地方法務局・支所などの窓口で申請をして取得します。以前は、取得する不動産の管轄地域の法務局でしか取得できませんでしたが、登記の電子データ化により、管轄外であっても最寄りの法務局で取得が可能になりました。窓口申請の場合、手数料として600円が必要です。

郵送による交付請求

法務局に出向かずに、郵送での申請・受け取りも可能です。申請書類に記載し、手数料と返信封筒を同封し郵送すれば、返送されます。郵送の場合は、手数料として500円と返信封筒用の切手代が必要です。

オンラインで交付請求

法務局のホームページから申請し、郵送か窓口受け取りで取得できます。オンラインで申請する場合、窓口で受け取る場合は480円、郵送で受け取る場合は500円と別途送料が必要です。

下記より交付請求できます。
登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと

インターネット（登記情報提供サービス）

オンラインで請求し、すぐにダウンロードできるサービスです。簡単でコストも335円と一番安いので自身で確認をしたい際には手軽な方法です。ただし、登記簿謄本、登記事項証明書ではなく登記情報になり、法務局の証明印がありません。提出先や利用用途によっては登記簿謄本を求められる場合があるので注意が必要になります。

下記より取得できます。
登記情報提供サービス

 

登記簿謄本のそれぞれの項目の見方

不動産の登記簿謄本はサンプルのように「表題部」「権利部甲区」「権利部乙区」「共同担保目録」の4部構成になっています。また戸建の場合は、土地と建物それぞれに登記簿謄本があります。それぞれ解説します。

表題部

表題部（土地）には、土地の基本的な情報が記載されています。

調整：電子化以前の登記であれば、電子化した日付の記載があります。はじめから電子化されているものは余白の記載があります。

不動産番号：不動産を特定するために番号が振られています。

地図番号：地図が整備されている場合の該当する番号

筆界特定：筆界、つまり隣地との境界で特定があった場合記載があります。

所在：不動産が存在している地番の事で住所ではない。簡単にいうとかつて利用されていた住所の番号です。

地目：土地の用途です。宅地、畑、山林、雑種地などがあります。現在の利用用途と違う場合もあります。

地積：土地の面積で単位は㎡となります。

原因及びその日付（登記の日付）：登記がなされた理由と年月日の記載です。

所有者：所有者の住所と名前の記載があります。

 

出典：法務省｜登記事項証明書の見本

 

表題部（建物）

表題部（建物）には建物の情報が記載されています。

不動産番号：不動産を特定するために番号が振られています。
所在図番号：所在図があればその番号の記載になります。
所在：土地と同じく不動産が存在している地番になります。
家屋番号：家屋特定の為に付けられた番号です。
種類：建物の用途で、居宅、共同住宅、店舗、工場などの記載になります。
構造：建物の構造、何で建築されているか、屋根の形状と階数の記載があります。
床面積：各階ごとの床面積が㎡で記載があります。
原因及びその日付（登記の日付）：登記がなされた理由と年月日の記載です。
所有者：所有者の住所と名前の記載があります。

権利部甲区

権利部甲区は所有権に関する事項が記載されています。

順位番号：登記の順位番号が記載されています。
登記の目的：登記の目的が記載されています。
受付年月日・受付番号：登記申請を法務局が受け付けた日付と、受付番号です。
権利者その他の事項：所有者の住所氏名が記載されます。売買、贈与、相続など、所有権が移転した理由と日付も一緒に記載されます。共有の場合は、持ち分が記載されます。

権利部乙区
所有権以外の権利に関する事項の記載があります。抵当権，根抵当権，質権，先取特権、地上権，賃借権，永小作権，地役権などです。

順位番号：登記がされた順番になります。
登記の目的：抵当権の設定など、登記の目的になります。
受付年月日・受付番号：法務局が登記を受け付けた日付と番号になります。
権利者その他の事項
登記の目的に記載されている権利の内容の詳細が記載されています。

共同担保目録：ひとつの債権に担保として複数の不動産が担保＝抵当権として設定されていた場合に一括して記載されている。

 

出典：法務省｜登記事項証明書の見本

不動産投資の登記簿謄本のチェックポイント

項目については、何を意味するのかわかったと思います。次に不動産投資で特に気を付けるべきチェックポイントを解説します。特に現況との相違がある場合は事前にわかれば登記費用なども含めて購入価格を交渉する材料にもなります。

表題部のチェックポイント

表記と現況の違いがないかを確認しましょう。特に建物の増改築が登記されているかどうか。用途変更登記がされているかどうか。建物が無いのに滅失登記がされているかどうかなど。

権利部甲区のチェックポイント

登記名義人と現在の所有者は一致しているか。
登記名義人の氏名・住所に変更がないか。
登記名義人が死亡している場合、相続登記されているか。
仮登記の記載が無いか。あった場合購入後登記を完了したとしても、仮登記が優先されるため慎重な判断が必要になります。

権利部乙区のチェックポイント

抵当権設定がある場合は特に重要です。記載事項である、債権額（銀行が物件所有者に貸したお金）利息、損害金、債務者、抵当権者（融資している銀行名）がわかれば当時その物件がいくらで取引をされていて、銀行がどのような評価をしたかが予想する事が出来ます。そして所有者の残債についても予測したりする事が出来ます。

共同担保目録のチェックポイント

もし共同担保の設定がある場合、不動産購入の決済までに抵当権の抹消が出来なければ売却、購入は出来ないため確認が必要です。

 

登記簿謄本のチェックポイントを押さえて不動産投資に活かす

不動産投資で登記簿謄本のチェックポイントを押さえると何が良いのか。ひとつは現況との違いなどリスクを把握や予測する事ができ、取引を進めない判断になったり、価格の交渉材料にする事が出来ます。つぎに一般の人が売却する物件なのか、投資家のオーナーチェンジなのか、相続物件なのかなど把握する事によって、より安く買える可能性や交渉の余地をはかることができます。一般の人の売却や、相続の売却は安く買える可能性が高いと言われています。

登記簿謄本を投資家自身で見方がわかり、チェックポイントを押さえ様々な予想、予測を立てる事によりリスクを回避したり、物件を安く買える可能性が拡がります。積極的に登記簿謄本に目を通し、予測する習慣をつけていきましょう。

 

 

プロフィール

アイカワ編集長

宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士　 広告会社に勤務する異色の不動産投資大好き編集長。 自らの知見と大家さんのネットワークで得た、不動産投資家にとって本当に役に立つ情報の発信を心がけています。