不動産投資とは？他の投資にはないメリットとデメリットも解説

不動産投資とは、所有している不動産を貸して、家賃収入を得ることです。簡単に言うと自分のアパートや戸建ての住居を貸してい家賃を貰っている大家さんになることです。
毎月何もしないでも賃料として固定収入が入るという魅力ある投資になります。老後2000万円問題、停滞している日本経済や税負担の上昇など、将来の資産形成に繋がる有効な手段として不動産投資をする人は増加傾向にあるといいます。特に20代30代で興味を持って始められる方が増えています。不動産投資にはどのようなメリットとデメリットがあるのか？初心者の方にもわかりやすく解説します。

 

 

不動産投資10のメリット

多くの人が不動産投資に興味を持ち取り組んでいるには、多くのメリットがあるからです。
人によってメリットの受け取り方や影響は様々ですが、編集部の視点でそれぞれのメリットを解説します。

安定した収入=インカムゲインがある

毎月安定した家賃収入が入る事です。住まいとしての提供であればそれなりの期間の安定した入居が見込まれます。

売却益=キャピタルゲインが見込める

所有する不動産を購入した価格よりも高い価格で売却する事で得られる利益です。
不動産価格が上昇しているタイミングやエリア、または健全な運営管理と満室経営などによって売買収益を期待して取り組めます。

融資を受けて投資が出来る

投資をする資金を金融機関から借り入れすることが出来ます。他の投資にはない特徴です。
自己資金のみで投資を行うよりも大きな額での投資が可能です。
借入時には、物件の評価と自身の与信や安定した給与収入などの条件はあるものの、他人のお金で投資をし、家賃で返済をして資産形成が出来るのは最もインパクトの大きい不動産投資のメリットと言えます。

所得税、住民税の節税効果

所得税、住民税の節税効果として、不動産投資に掛かったお金を経費として計上する事ができます。経費の中には建物の減価償却費というものがあり、実際にはお金は出て行かなくても毎年一定額を経費に計上できるのです。また経費を計上した結果、不動産所得が赤字になった場合には、他の所得から赤字分を差し引き課税対象を減らす「損益通算」をする事が可能です。

相続税の節税効果

相続が発生した際に不動産を所有していれば、同じ資産価値の現金を持っているよりも相続税の額を抑えられる可能性があります。
相続税評価額は、現金は額面通りの金額になるのに対して、不動産については「固定資産税評価額」が使われます。固定資産評価額は時価の70％程度と言われており、現金よりも不動産で資産を保有していた方が、相続税が抑えられる事になります。

老後の年金にプラスアルファの資産形成ができる

不動産の購入に借り入れを使った場合でも、ローンを完済したあとは今まで返済に充てていた家賃収入が、年金代わりのまとまった安定した収入になります。自己資金での貯蓄や投資での将来の備えを、不動産投資によって補完することが出来るのです。

生命保険、死亡保険として活用できる

不動産投資ローンの中には、団体信用生命保険（団信）に加入するものがあります。もし加入後のローン返済中に本人が死亡した場合に、借入額が免除され残債がゼロになるのです。遺族は不動産を手放すことなく賃貸経営を引き継いだり、売却をする事ができます。団信にはがん特約など付けられるものもあり、がんと診断されて残債がゼロになるケースも存在します。

インフレへのリスクヘッジができる

不動産は現物資産です。もしも日本がインフレに見舞われた場合、預貯金や株などの金融資産は価値が目減りする可能性があります。一方、不動産であれば物価の上昇とともに不動産価格も上昇するため、資産価値が大幅に下落することは考えにくいといえます。

業務のアウトソーシングが出来る＝副業に向く

大家さん（不動産賃貸業）の業務の殆どはアウトソーシング出来ます。忙しいサラリーマンでも出来る＝副業に向いているともいえます。

努力（賃貸経営）で収益性が改善する

他の投資と比べ、自身の関与度を上げる事や経営努力をすることが出来ます。物件の選定から、融資の開拓、管理の方法や売却の意思決定まで出来る事は多く、更に収益性を高めることが可能です。

 

 

不動産投資の5つのデメリット

メリットの多い不動産投資ですが、逆にデメリットは何があるのでしょうか？
下記のデメリットとリスクの存在を認識する事で、事前に回避したり、軽減する事が出来ます。

初期費用が必要

物件と与信によっては、フルローンやオーバーローンと言われる、物件価格以上の融資が受けられ、自己資金の手だしを少なく投資を開始する事が出来ます。しかしながら、その場合も物件の登記費用、印紙代、不動産取得税など初期に掛かる費用がありますのである程度の自己資金は必要となります。

空室のリスク

空室が続けば、ローンの返済や収益を圧迫します。それを回避するためには購入時の物件やエリアの選定、適切な修繕や管理などのメンテナンス、入居者を付けるために不動産会社への活動など対策を取る事で軽減していく事が求められます。

流動性が低い

現金化するのにある程度の時間が掛かります。株のように即日という訳には行かず、早くても数週間から数か月、物件と希望価格によっては長い期間買い手が見つからない事もあります。

災害のリスク

台風や異常気象により不動産がダメージを負うケースがあります。保険の加入やハザードマップの確認、耐震性防火性の高い構造の建物を選ぶなどでリスクを軽減します。

資産価値・価格の下落

不動産市況の変化や築年数の経過等の理由で物件価格は下落していきます。物件の選び方や管理、好立地で家賃が下がりづらい不動産を購入する事でもリスクを軽減することが出来ます。

 

 

まとめ

不動産投資とは、メリットの多い、他の投資にはない優れた資産形成の手段である。
デメリットはリスクの存在を認識する事によって回避や軽減をすることが出来ます。

この記事で、更に不動産投資に興味を持った方は、正しい知識を備えながら、不動産会社に話を聞いたり、セミナーに参加したり、物件の調査などの行動を取ってみてはいかがでしょうか？
引き続き読んで、不動産投資家の後押しを出来るような公正な記事や情報を発信していきたいと思います。

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不動産投資すぐやる課 編集部

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