不動産投資にかかる初期費用の種類と支払うタイミング

不動産投資において、物件購入時には売買代金以外に必要な初期費用が掛かります。購入時と言っても下記の3つのタイミングにそれぞれかかる経費があります。「契約時」「決済・引渡し時」「購入後」です。多くの投資家にとっても、初心者にとってもその額や内容を把握しておくことは重要な事です。この記事では、初期費用の具体的な種類と、どのタイミングでいくら必要になるのかをシミュレーションを通じて、時系列で詳しく解説します。

 

契約時にかかる諸費用

仲介手数料

物件価格の3%＋6万円

不動産会社を通して物件の購入をした場合に支払う報酬になります。宅地建物取引業法で物件の売買価格に応じた上限が定められています。物件の売買価格が200万円以下であれば5%、200万円を超え400万円以下であれば2万円＋4%、400万円を超えれば6万円+3%が仲介手数料の上限となります。物件が400万円を超えた場合は「物件価格の3%＋6万円」と400万円までの手数料を足した簡易な式で覚えておくと良いでしょう。

またこれはあくまでも上限なので、これよりも安い場合や交渉の余地もあると考えられます。宅建士の立場からお話しすると、物件の紹介から案内、物件調査、引渡しまでの段取り、重要事項説明書、契約書の作成など多くを任せる事になるので妥当な報酬とも言えます。

しかしながら、買主側からしてみれば少しでも安くという思いは当然ですので、交渉や確認をしてみる事はNGではありません。また、売主が不動産会社の物件の場合は仲介手数料が掛かりませんので、そのような物件を狙ってみるのも面白いと思います。

 

印紙代

国に収める税金として売買契約書に収入印紙を貼る事で支払います。売買契約書の金額に応じて変動し、2,000万円の物件の場合、2万円（印紙税法に基づく）だが、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される契約書に関しては、軽減の措置が受けられ1万円となります。通常、売主と買主双方が1部ずつ契約書を持つため、双方にそれぞれ1万円の印紙代がかかる事になります。

国税庁|No.7102 請負に関する契約書
国税庁|No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

 

手付金

手付金とは、不動産の売買契約において、買主が売主に対して取引金額の一部を契約締結時に現金で支払う費用です。支払った金額は後に売買金額の一部に充当されます。また、契約成立の証拠であり、万が一契約解除の場合の担保になります。手付金の相場は物件価格の5%～10％と言われており、上限に関しては売主が宅建業者の場合は20％と宅建業法で規定されています。キリの良い金額で設定する事が多く、この点でも仲介の不動産会社を通じて交渉や確認できるところですので多少は抑える事が出来る部分です。

 

決済・引渡し時にかかる諸費用

不動産登録免許税

不動産購入の際には、土地と建物に対して所有権や抵当権に関わる複数の登記が必要になります。そして不動産登記にかかる国の税金が登録免許税です。

・土地の売買による所有権移転：固定資産税評価額×1.5%

（令和8年3月31日までの軽減措置で本則は2%）

・建物の所有権移転：固定資産税評価額×2%

 

・抵当権設定：借入額×0.4%

 

国税庁|No.7191 登録免許税の税額表

 

不動産登記手数料（司法書士報酬）

登記を司法書士に依頼をする場合の報酬で、所有権移転登記が3万円～10万円くらい、抵当権設定登記が2万円～7万円が相場と言われています。

安く済ますには、司法書士に依頼せず自身で調査や書類を揃え、法務局に出向き、登記を行う方法がありますが手間と難易度を考えるとおすすめは出来ません。いくつかの司法書士に相談をし見積もりを取って、金額だけではなく相性も含めて判断すると言う手もあります。

また、不動産会社より司法書士を紹介される場合もあり、余程の理由がなければその司法書士に頼むと言う方が多いのが現状です。

 

頭金

不動産投資の多くは、融資を使って物件を購入します。金融機関による、物件、属性などの評価によりフルローンで融資が実行されるケースも少なくなってきており、ある程度の自己資金を求められます。不動産価格から融資の借入額を引いたものが頭金となります。

ローン事務手数料

金融機関より融資を受ける際に支払う事務手数料になります。金額の目安は借入金額に対して1％～3％での設定が多く見られます。

 

融資保証料

融資の実行を金融機関から受ける際に、ローン保証会社と契約を結ぶ必要があります。その際ローン保証会社へ支払う保証料になります。借入額の2%程度と言われていますが、保証料を不要としている金融機関もあり確認が必要になります。また借入時に一括支払いするパターンと、金利に上乗せして毎月の返済と一緒にするパターンがあるのでこちらも確認が必要な部分になります。

 

火災・地震保険料

建物に対する火災保険になります。火災保険料は住宅の構造、築年数、エリア、保険期間、補償内容によって変わります。また地震保険は単体で入る事は出来ず火災保険と合わせてという事になりますがどの保険会社でも同じ金額になります。不動産投資ローンを組む場合、金融機関に物件の抵当権を設定します。物件そのものが担保となるためその担保をまもるために火災保険への加入が必要となります。またそうでない場合に於いても、火災の補償だけではなく風災やひょう災などの補償範囲を追加する事が出来ます。自然災害が多い昨今、台風やゲリラ豪雨の水災リスクなどに備える意味でも、不動産投資家の皆さんにとって重要なリスクヘッジとなります。

 

固定資産税・都市計画税・管理費などの清算金

不動産には固定資産税・都市計画税という物件の所在地の市町村に収める税金が課されます。毎年1月1日次点での所有者に納税義務があるため、日割りで計算して売主に支払う事になります。また、物件の種類よってはマンションの管理費や修繕積立金なども日割りで清算を行うのが通常ですのでこちらも購入時には確認が必要になります。

 

購入後にかかる諸費用

不動産取得税

購入後、半年から1年くらい経った忘れたころに都道府県から通知書が来てびっくりすると、不動産投資家に恐れられている費用になります。不動産の取得、新築や増築時に課される地方税です。固定資産税評価額×4%が標準税率ですが、2024年［令和6年］3月31日までの特例措置で土地及び住宅は3%になっています。その他新築の建築物の特例措置などもあるので、こちらも事前の調査と把握が重要となります。また納期限も都道府県によって違うので、物件所在地を所管する税事務所への確認をすると良いでしょう。

総務省|不動産取得税

 

初期費用の総額の目安

不動産投資の初期費用は、物件価格、地域、物件の種類などによって変動しますが、概ね物件価格の5%～10%程度が初期費用とされています。
ご覧いただいたように不動産の購入時には、様々な初期費用が発生します。フルローンの場合で頭金がない場合でも、必要となる費用となるので時系列に沿って具体的な費用がどの位掛かるのかを把握することで、計画的な投資が可能になります。初期費用の節約方法も活用して、効率的な投資を目指しましょう。

プロフィール

アイカワ編集長

宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士　 広告会社に勤務する異色の不動産投資大好き編集長。 自らの知見と大家さんのネットワークで得た、不動産投資家にとって本当に役に立つ情報の発信を心がけています。