不動産投資の融資で金融機関に共同担保を求められたらどうする？
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シェア不動産投資の融資での共同担保とは？
不動産投資で、ある金融機関に融資の申込をしたところ、他に共同担保を入れて欲しいと言われた場合、あなたならどうしますか？
答えは、「出来れば共同担保は入れないが、ケースバイケースで判断する」が正しいと言えます。
共同担保（共担）とは？
共同担保とは、1つの債権の担保として、複数のものの上に担保権を設定することを言います。具体的には、金融機関が 収益物件への融資を実行するにあたって、融資対象の不動産の担保価格と借り手の信用力だけでは融資希望額に満たない場合です。その場合 不足分の自己資金を入れたり、反対債権として定期預金を求められたり、他に所有する不動産を担保として差し入れることを求められることがあります。
担保保全の保管という意味合いで他の不動産を担保に入れる事を共同担保（共担）と言います。また、不動産でも自宅を共同担保に求める場合は、 担保保管という意味合いと、自宅を守るために返済を怠らないという、コミットメントのための定性評価という側面もあるようです。
共同担保を求められる時
まず前提として、収益物件の資金調達においては、原則として購入物件を担保にして金融機関は融資を行います。そのため、共同担保を求められるということは、その物件の担保評価が低いか、あるいは属性に問題があるということが考えられます。
しかしながら一部では、物件や属性は関係なく標準として共同担保を求める金融機関もあります。
共同担保を入れるデメリット
金融機関は、確実に返済をして金利を払ってくれる優良顧客を求めています。
そのためにリスクが少なく、顧客を引き留めて借り替えされないような状況を作ろうという力が働きます。共同担保を求めるのもその一例と言えます。共同担保は、借金のかたに取られた人質のようなもので、 融資を受ける側にとっては非常に不利な条件付けです。共同担保に取られた物件は、単独では売却や借り換えができません。 金融機関にとっては、1度つけた共同担保を外すメリットはないので、返済が進んでいても共同担保はなかなか外してくれません。 更に共同担保を入れてしまうと、所有物件の権利関係が複雑になり、後々まで賃貸経営に影響しますので、自宅に限らずほかの所有物件でもできるだけ避けたいところです。これらのデメリットは賃貸経営の計画に影響するので、どうしても共同担保を求められる場合、他の金融機関にあたるか、他の物件を探す事を優先した方がよいであろうという事です。
共同担保を提供してでも融資を受けた方がいいケースは？
共同担保に出来る物件出来ない物件
共同担保のデメリットを考えると絶対にNGかというと、それはケースバイケースです。
まずは、共同担保として提供できる物件があるかどうかという前提をクリアしている事です。
共同担保を活用する場合、活用できる不動産は、自宅や保有している物件になります。
ただし、どんな不動産でも共同担保として活用できるできわけではありません。
共同担保として活用できるかどうかは、残債とエリアがポイントになります。
残債
所有の不動産で、完済してる場合や半額以下になっているなどの場合には共同担保として活用できる可能性があります。
エリア
共同担保として活用できる物件かどうかは、その物件の所在するエリアが重要になります。
その金融機関が営業しているエリアや範囲としているエリアの物件しか共同担保として認めない場合があります。
また、そうでなくても物件の所在するエリアの人口が少ないなどの場合は、共同担保として認められない場合があります。これはそれぞれの金融機関に確認をしましょう。
共同担保の提供を検討する2つのパターン
①不動産投資をするには自己資金はないが共同担保として認められる不動産を持っている
共同担保として認められる自宅や不動産を所有しており、共同担保を入れることによって、フルローンやオーバーローンの融資を受けられるのであれば検討すべきでしょう。手元資金がない人にとっては、共同担保を使わなければ収益物件の活用による資産運用ができないわけですから、共同担保に入れる選択肢も有効かもしれません。
②特別な事情や将来的な価値がある場合
その他は個別の判断になります。 例えば、すぐに売れてしまいそうな魅力的な物件であったり、自分が既に持っている物件の隣にこの物件を買うことによって、既存物件と地続きになり土地の価値が上がるなど価値の向上が見込めるてどうしても欲しいというケースなどです。このような場合は共同担保を入れてでも取得をするという選択肢も出てきます。
まとめ
共同担保は基本はしないほうが良い。ただし自己資金が少ないフェーズでの魅力的な物件の取得であったり、取得に特別な事情が存在するのであれば、デメリットを理解した上で共同担保を入れて進めていくと言う事もやり方としてはあるという事です。自己判断、個別の判断を正しくして不動産投資を進めていきましょう。
共同担保に関連したこちらの登記簿謄本の見方を解説した記事をご覧ください。
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